Ціна на офіси у Києві продовжують йти вниз

Цілком імовірно, що через пару місяців навіть $50-80 за київський метр будь-якого торгового центру пропонувати буде нікому. Серед основних факторів, які ставлять ринок рітейлу під загрозу в його теперішньому вигляді, а також зводять практично до нуля можливість його розвитку, можна назвати купівельну активність, котра стрімко падає, а також необґрунтовано високі запити власників торговельної нерухомості.

Влітку нинішнього року опитування показували, що 80% гравців роздрібного ринку вважають існуючі орендні ставки невиправдано завищеними, а сьогодні більшість торговців промисловими товарами вже називають їх “кілерами” ринку роздрібної торгівлі як такого.

Не варто забувати, що саме роздрібні мережі (завдяки стрімкому зростанню в протягом останніх шести років) створили високий попит на якісні торгові площі, який в 2007 році перевищив пропозицію в п’ять разів. Це і запевнило власників торговельної нерухомості у тому, що гравці роздрібного ринку будуть готові орендувати площі за кілька разів завищеними орендними ставками. Але ранньої осені оператори роздрібних мереж стали заручниками ситуації. У травні-липні вони відчули зниження купівельної активності, яке виразилось у падінні продаж до 10%. Зростання ж орендних ставок за аналогічний період склав 6%.

Полеміка “дорого – дешево” між операторами торгових площ та їх орендарями продовжувала б носити риторичний характер, якщо б не криза, які змушують всіх учасників ринку приймати рішення в прискореному режимі.

Орендодавці та девелопери, виправдують високі орендні ставки, у своїх розрахунках спираються на статистику, яка говорить, що на 1 тис жителів України припадає 48 кв м торговельних площ (середньоєвропейський показник - 200 кв. м), роблячи висновок, що їх завдання мінімум – довести український показник торгових метрів на тисячу населення до 96 кв м до 2010-го.

Орендарі, а в даному випадку це торгові мережі, роблять для себе висновок, що при стрімкому падінні купівельної спроможності, якщо не знижувати орендних ставках то ці метри на душу населення легко можуть перетворитися в порожні, ніким не орендовані площі. Адже при поточних орендних ставках мережеві оператори просто перестануть існувати. Проблема в тому, що падіння продажів значно випереджає процес переосмислення своїх апетитів орендодавцями. Цілком імовірно, що через пару місяців навіть $50-80 за київський метр торгового центру пропонувати буде нікому.

Торговельні оператори в Європі платять оренду, що дорівнює 7-12% від свого обороту. У Києві середні докризові виторги становили близько $6,5-7 тис за 1 кв м на рік. За мінімальної орендної ставки $150 у місяць це становило 25% від обороту, тобто в два рази вище, ніж в Європі. Пояснення просте: торговельні оператори очікували подальшого зростання ринку, тому брали кредити для оплати оренди і відкриття нових точок продажу. А результатом кризи стало зменшення обороту на 40-60% у гривневому еквіваленті. Додавши сюди зміну обмінного курсу, отримаємо зменшення виторгу до $2,7 тис за 1 кв м на рік. При такому виторзі місячна оренда не може перевищувати $ 25-30.

У ситуації кризи цивілізована торгівля, мережеві оператори та міжнародні торгові марки, орендують площі у торгових центрах, постраждають першими, оскільки для українського споживача ці марки позиціонуються як верхня межа, розрахована на середній клас. А цей сегмент ринку в кризовий період скоротиться першим. Решту покупців перетече у більш низькі цінові сегменти і переорієнтуються на ринки з дешевим азійським товаром. Одяг та взуття у ціновій категорії EUR50-100 за одиницю і вище не є предметами першої необхідності і, імовірніше за все, найближчим часом стануть незпотребованими.

Висновок з ситуації, що склалася, гранично простий. Ринок операторів торгових площ та операторів сегменту промислових товарів завжди представляв взаємовигідний бізнес-симбіоз, який при погіршенні кон’юнктури зайшов у глухий кут. Вихід із цього глухого кута в швидкому реагуванні орендодавців на поточну ситуацію та зниження орендних ставок. Нерозуміння операторами торгових площ нинішньої ситуації може призвести не тільки до загибелі торгових мереж, але й до занепаду всієї сфери ринку, пов’язаної з торгівлею та торгівлею нерухомістю.

Навіть за оптимістичним сценарієм, якщо власники приміщень підуть на поступки торговим операторам вже зараз і ті зможуть вижити, повернення до орендних ставок, яке обговорювалося в Києві в кінці 2007 – на початку 2008 році вже не буде ніколи. І нові проекти (втім, як і існуючі) змушені будуть рахуватися з новою реальністю і будувати свої фінансові моделі на нових цифрах і принципах, давно усталених в Європі, і при яких орендарі та орендодавці є в значній мірі партнерами.

Джерело: “Заvтра”
Обговорити на форумі