Забудовники переходять на фіксовану іпотеку

Залишившись без банківського фінансування, забудовники почали самостійно запускати кредитні схеми продажів. Вони стали не просто масово продавати квартири на виплату, але й фіксувати при цьому ціни.

За словами фінансистів, продаж з відстрочкою платежу у листопаді запустили порядку 15-20 будівельних компаній, ще стільки ж збираються це зробити в першому кварталі 2009 року.

Нерухомість із відстрочкою. За твердженням експертів, переважна більшість забудовників, що запустили продаж з відстрочкою платежу, сьогодні віддають перевагу так званій «розстрочці». "Сам по собі це не новий механізм, просто до недавнього часу його реалізовували лічені компанії, а зараз він стає все більш популярним. Підхід все той же: покупець помісячно або поквартально вносить розбиті на рівні частини платежі з розрахунком, щоб виплатити всі до моменту здачі нерухомості в експлуатацію. Головне нововведення – забудовники почали фіксувати ціну (як правило, в гривнях, рідше – у доларах), а не підвищувати її, у міру внесення коштів, як було раніше", – розповів начальник відділу продажу компанії НБК Дмитро ШОСТА.

У залежності від політики будівельної компаніі та ступеня готовності нерухомості початковий внесок при розстрочці нині становить 10-20% вартості квартири. При цьому процентні ставки не нараховуються, як це прийнято у кредитуванні. За підрахунками експертів, за такою схемою працюють близько 20 компаній, серед яких ХК Київміськбуд, ТММ, НЕСТ, Terra Development, Ukrainian Development Partners, НБК, ICD Invest-ment, ЮЗТС і УКО-Буд.

Значно менше забудовників, за словами експертів, впроваджують так звану кредитну схему. Вона передбачає виплату вартості житла не до здачі будинку в експлуатацію, а протягом 5-20 років, а також нарахування відсоткової ставки – у середньому 7-14% річних (залежно від терміну кредитування). Початковий внесок складає близько 20-30% вартості квартири.

"Якщо інвестор вносить всю суму раніше терміну – до здачі об'єкту в експлуатацію, то свідоцтво на право власності згодом оформляється на нього. Коли ж виплачена лише частину коштів, то оформляється спільна власність із будівельною компанією (до повного розрахунку за нерухомість)", – пояснила ситуацію керівник центру продаж Міськжітлобуду Олена Бліндюк.

В обох випадках мова йде про придбання квартир за проектами незавершеного будівництва: забудовники не застосовують схеми з відстрочкою платежу на старті робіт. На відміну від банків, вони не стурбовані оцінкою платоспроможності позичальників, а тому для оформлення розстрочки або кредиту достатньо виконати лише базові умови.

"Платіже здатність інвестора зазвичай оцінюється за фактом купівлі житла. Головне для нас – це те, що майнові права покупця нерухомості передаються тільки при повній оплаті її вартості", – зазначив заступник генерального директора із стратегічного розвитку та маркетингу компанії ТММ Олексій ГОВОРУН.

Від будівельників відреклись. Головна причина впровадження забудовниками кредитних схем – гостра нестача коштів. "За останні місяці істотно змінилася структура джерел фінансування більшості з них, оскільки банки, інвестиційні фонди та інші фінансові установи перестали їх кредитувати", – розповів Дмитро ШОСТЯ.

У міру згортання кредитних проектів будівельних компаній фінустанови зупинили і кредитування громадян під покупку новобудов. За даними Простобанк Консалтингу, на початок грудня позики на первинному ринку не надавав ні один з 50 найбільших банків країни.

"Річ навіть не в нестачі ресурсів у банківській системі, а в ризики. Наприклад, ми згорнули кредитування із-за неясної ситуації на ринку нерухомості. Адже щоб оформляти позики і правильно оцінювати заставу, потрібно мати уявлення щодо змін цін на житло найближчим часом, а це важко передбачити ", – підкреслив начальник департаменту розвитку індивідуального бізнесу УкрСиббанку Іван ІСТОМІН.

Передбачається, що у 2009 році продажі у розстрочку та кредитування будуть застосовуватися виключно для завершення раніше запущених проектів. "Ці механізми підходять лише тим, хто має стартовий капітал або додаткові джерела фінансування. Адже коштів, отриманих від початкових внесків інвесторів, недостатньо для підтримки необхідної динаміки будівельного процесу", – сказала керівник відділу корпоративних комунікацій і маркетингу компанії Ukrainian Development Partners Олеся РОМАНЕНКО.

"Спроби за рахунок розстрочки запустити нове будівництво приречені на провал. Шанси є тільки у забудовників з іншими джерелами фінансових ресурсів. Це можуть бути власні або позикові кошти. А готовність проектів повинна складати не менше 80%", – доповнив її аналітик компанії SV Development Сергій КОСТЕЦЬКИЙ.

Згідно з прогнозами експертів у першому кварталі кредитні проекти та проекти розстрочки, запустять ще близько 15-20 будівельних компаній. По мірі збільшення фінансової кризи та зниження попиту на житло фахівці припускають спрощення схем, а також покращення умов кредитування. Не виключають сьогодні і гучних скандалів: якщо забудовникам не буде вистачати залучених коштів, вони стануть заморожувати будівництва.

Автор: Антон ОДАРЮК
Джерело: "Деловая столица"
Переклав: Андрій Павлишин, www.KOLOMYYA.org
Обговорити на форумі