Лише зареєстровані права мають юридичну силу

З першого січня ц. р. в Україні діє нова система державної реєстрації речових прав на нерухомість. З якою метою вона введена, що покликана забезпечити та чи є обов’язковою, - про це ведемо розмову із начальником відділу державної реєстрації речових прав реєстраційної служби Коломийського міськрайонного управління юстиції Миколою Андрусяком.

- Пане Миколо, для початку розкажіть, будь ласка, про свій попередній професійний досвід.

- У 2006-ому закінчив юридичний факультет Прикарпатського національного університету, через рік - магістратуру державної служби при університеті нафти і газу. Поки вчився, підпрацьовував юристом на приватних підприємствах. З 2007 до липня 2012-ого працював головним спеціалістом, юрисконсультом, завідувачем сектора, в. о. начальника у головному управлінні державної служби в Івано-Франківській області. З 13 липня 2012-ого - у реєстраційній службі Коломийського міськрайонного управління юстиції.

- Яка структура реєстраційної служби?

- Очолює її Дмитро Мельничук. Служба включає в себе два ДРАЦСи - районний і міський, де, власне, на вулиці Міцкевича, 2 і знаходиться на другому поверсі наш офіс - відділ державної реєстрації речових прав, який працює з другого січня ц. р. І з першого липня у нас ще є новосформований відділ - державної реєстрації юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців.

- Яка мета такої реорганізації, зокрема, створення відділу, який очолюєте?

- Процедура державної реєстрації прав стала простішою та зручнішою для власників, користувачів нерухомого майна. Сам задум дуже хороший, адже вся інформація по нерухомості зосереджена в одних руках і людині не треба бігати по декількох установах, щоб отримати довідки.

- То що ж таке державна реєстрація речових прав і для чого вона потрібна?

- Це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Державна реєстрація покликана забезпечити охорону та захист прав та законних інтересів власників, користувачів нерухомого майна шляхом створення додаткових гарантій для них. Вона зводить до мінімуму можливість недобросовісних осіб реєструвати на себе права, які їм не належать, а тому створює перешкоди для проведення незаконних операцій з нерухомістю. Лише зареєстровані права мають юридичну силу перед іншими (третіми) особами, а зареєструвати за собою права на нерухомість може лише особа, якій вони належать згідно з дійсними документами, які відповідають вимогам законодавства.

- Чи обов’язковою є державна реєстрація прав?

- Так, є обов’язковою, оскільки відповідно до Цивільного кодексу України, статей 331 та 334 та Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", стаття 3, права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до закону, виникають з моменту такої реєстрації. І повинен цим займатися державний орган, а не комунальні або як було в окремих областях приватні бюро технічної інвентаризації.

- Чи потрібно проводити "перереєстрацію" прав на нерухоме майно, якщо вони вже були зареєстровані до першого січня 2013-ого?

- Вони визнаються державою, якщо їх реєстрація була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент виникнення цих прав, або якщо відповідне законодавство не передбачало проведення державної реєстрації цих прав. В обов’язковому порядку "перереєструвати" право на нерухомість необхідно тільки в разі, якщо виникла необхідність її відчуження. У такому випадку "перереєстрацію" речових прав на нерухоме майно проводитиме нотаріус, який перевірить інформацію в реєстрах і перенесе їх у Державний реєстр прав. У разі, якщо людина не має наміру вчинити дії з нерухомим майном, державна реєстрація прав у єдиному Державному реєстрі прав проводиться за бажанням власника чи користувача.

- Отже, що ви реєструєте?

- Крім нерухомості, об’єктів, які знаходяться на землі, реєструємо землю. Земельні питання становлять 60 відсотків нашого навантаження.

- Тобто, ви поєднуєте функції реєстраторів БТІ і Держземагентства - двох служб, а виконуєте їх якими силами?

- У БТІ, якщо не помиляюся, десять осіб займалися державною реєстрацією, троє надавали відповіді на запити державних органів влади. У нас на видачі інформації працює одна людина, троє займається реєстрацією, одна приймає заяви. Земельні питання для нас, відверто кажучи, стали несподіванкою, тож для такого невеликого штату - ще й потрійним навантаженням.

- Тож люди скаржаться на роботу вашого відділу?

- На черги - так. Але ми одні з небагатьох в Україні, хто встигає реєструвати в терміни - протягом 14 календарних робочих днів. І за півроку існування нашого відділу ще жодного випадку прострочення термінів не було. Зі свого боку ми зробили все, що могли. Окремо розділили години прийому документів і прийом людей на консультацію. Адже людина перед тим, як здати документи, повинна знати, що саме від неї вимагається. І їй для того, щоб спитати, вже не доводиться вистоювати чергу разом з тими, хто документи здає, адже це займає багато часу. Отож, з 8.00 до 13.00 ми приймаємо документи з квитанціями про оплату, а з 14.00 до 16.00, у п’ятницю - з 14.00 до 15.00 - консультуємо. Четвер - єдиний неприйомний день, коли ми працюємо з документами, у п’ятницю - видаємо документи.

- А скільки часу займає оформлення документів?

- Прийом заяв у середньому триває 25-35 хвилин. Людина заповнює бланк заяви, всю цю інформацію з бланку реєстратор переносить в реєстр, у комп’ютер. Тут же при людині реєстратор мав би сканувати всі подані документи, а їх може бути 2-3, а може й 15, якщо це юридична особа. Кожна дія реєстратора відображена у комп’ютері щохвилинно, посекундно - тут нічого не підтасуєш, не поміняєш.

- За кількістю зареєстрованих документів, яке місце в області посідає ваш відділ?

- Коломия іде другою після Івано-Франківська. Окремі райони мають у три-п’ять разів менше навантаження, бо там населення менше, а ми обслуговуємо і місто, і район. За півроку ми зареєстрували вже понад чотири тисячі заяв.

- Як виглядає динаміка звернень у відсотковому відношенні: місто-район з приводу землі - нерухомості?

- Від початку року за загальними підсумками маємо найбільше об’єктів нерухомого майна по Коломиї, але це зважаючи на те, що в січні-лютому була низька подача заяв по землі. Наразі земельні ділянки уже становлять 60 відсотків від усього навантаження і за якийсь місяць, можна спрогнозувати, кількість по земельних ділянках дожене нерухомість по місту і піде вгору. Третю позицію займає нерухомість по району і четверту - земельні ділянки по місту Коломия.

- Усе нове, як правило, дається нелегко, з якими труднощами, проблемами вам доводиться стикатися у роботі?

- Є така проблема по БТІ, причому це глобальна проблема, по всій Україні: вони не передали архіви інвентарних реєстраційних справ. Починаючи з 2003-ого, реєстратори БТІ вели комп’ютерний реєстр на право власності на нерухоме майно, тож, відповідно, все, що зареєстровано з цього часу, ми бачимо. А якщо документація оформлена до 2003-ого, ми по ній інформації не маємо - ідуть запити в правоохоронні органи, виконавчу службу.

- А чи виникають якісь проблеми при оформленні документів на землю?

- Реєстрація права на земельні ділянки і справді клопітка справа, адже одна людина може мати дві-три-п’ять земельних ділянок. Відповідно, ми приймаємо п’ять заяв, іде п’ять реєстраційних справ. На одну заяву, як я уже раніше казав, іде приблизно півгодини. Тобто одна людина може зайняти в державного реєстратора дві з половиною години.

- Скільки треба сплатити держмита за проведення реєстрації, за надані послуги?

- Держмито за будь-який об’єкт нерухомого майна: чи то квартира, будинок, земельна ділянка - сплачується 119 грн. І плата за послуги, за витяг - 120 грн. Тобто державна реєстрація одного об’єкта нерухомого майна становить 239 грн. Це десь дешевше, ніж було в БТІ, хоча є нюанси з оплатою, якщо є спільна часткова власність. Коли власниками однієї квартири є, скажімо, п’ятеро людей, кожен за свою частку платить сам.

З одного боку це негатив для тих, хто має спільну власність, а з іншого - позитив, адже кожен отримує документ і людина сама розпоряджається часткою свого майна. Раніше такий документ видавався один на всіх.

Крім цього, з нового року державній реєстрації підлягає оренда, інші речові права, похідні від права власності: за реєстрацію іншого речового права справляється мито 51 грн. і ті ж 120 грн. сплати за витяг.

- Чи є інформація, яка міститься в Державному реєстрі прав, відкритою?

- Відповідно до законодавства, інформація про майновий стан особи є інформацією з обмеженим доступом. Інформаційну довідку з Державного реєстру прав на підставі письмового запиту мають право отримувати суд, органи місцевого самоврядування, органи внутрішніх справ, прокуратури, державної податкової служби, Служби безпеки України та інші органи державної влади, якщо запит зроблено у зв’язку із здійсненням ними повноважень, визначених законом. Орган державної реєстрації прав зобов’язаний за заявою власника або правоволодіння надавати йому інформацію у формі виписки про осіб, які отримали відомості про права та обтяження прав на нерухоме майно, що йому належить.

- Дякуємо за роз’яснення.