Ринок земель залишається предметом торгу

Що відбуватиметься в Україні після скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення? Цей процес називають вкрай складним, але водночас – невідворотним. Ринкова економіка диктує свої правила, отже, сільгоспугіддя рано чи пізно перетворяться на товар, операції з купівлі-продажу підуть, в результаті можуть з’явитися ті, хто виграє і програє.

Чи можна втримати ринок землі в цивілізованих межах? Вирішити це питання покликаний законопроект «Про ринок земель», який наприкінці минулого року пройшов випробування першим читанням у Верховній Раді. 25 січня законопроект був опублікований в газеті «Голос України». Його називають вкрай суперечливим; кажуть, він здатен збуджувати суспільні настрої. Хоча деякі експерти наполягають, що саме він є «селянською конституцією», бо надто вагомі питання вирішує. Головне, аби підготувати його з урахуванням як позицій фахівців, так і громадської думки – це допоможе в його подальшому впровадженні.

У чому полягає основна мета законопроекту? Які положення залишаються найбільш дискусійними і якими є шляхи їх узгодженого схвалення? Ці та інші питання ми поставили заступнику керівника Проекту USAID «АгроІнвест» Олександру КАЛІБЕРДІ.

– За задумом, основна мета закону – розгорнути повноцінний ринок землі в Україні, – розпочав розмову Олександр Каліберда. – Очевидно, що земля має бути включена до економічного обороту і її власники повинні мати право вільно розпоряджатися нею. Адже відомо, що власність набуває реальну ціну лише тоді, коли перетворюється на товар. Підготовка законопроекту – це фактично підготовка суспільства до розуміння необхідності дозволу операцій з купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення. І це теж одне з його важливих завдань.

Сьогодні суспільні настрої стосовно цього питання доволі збурені. Невипадково з’являються занепокоєння, що землі сільськогосподарського призначення можуть сконцентруватися в руках небагатьох. Тому виникають питання підтримки добросовісної конкуренції, і новий закон також має передбачати механізми, щоб забезпечити її.

Очевидно, що розробники закону ставили за мету ще одне завдання – обмежити землекористування великих сільськогосподарських підприємств. Згідно із законопроектом, така власність не має перевищувати 10 відсотків сільськогосподарських угідь району та 100 тис. гектарів у межах всієї країни. Але скажу відверто: я не переконаний, що це дасть очікуваний результат. Від раптового запровадження таких обмежень можуть постраждати і виробництво в галузі, і інтереси частини селян, які здали в оренду свої земельні ділянки. У цьому питанні потрібно шукати розумний компроміс і правильні підходи. Хоча я особисто поділяю занепокоєння занадто великим розміром окремих господарств і підтримую ідею посилення соціальних функцій, пов’язаних із землекористуванням та орендними відносинами.

Звісно, цей закон не може бути єдиним інструментом вирішення соціальної функції. На це потрібно дивитися комплексно. І найбільший недолік нинішньої ситуації полягає в тому, що закон «Про ринок земель» розглядається за відсутності концепції розвитку сільського господарства в Україні на середньострокову перспективу. Оскільки такої концепції немає, то важко сказати, яким держава бачить майбутнє аграрної галузі і як ринок землі має гарантувати її ефективну роботу. Можливо, саме в цьому криється причина того, що деякі з описаних вище завдань, які мав би вирішувати цей закон, представлений законопроект вирішує неповністю або не досягає поставленої мети. Тому, на мій погляд, він потребує серйозного доопрацювання з залученням експертів і практиків.

– Багато експертів називають законопроект «Про ринок земель» дуже складним. Чому?

– По-перше, закон стосується земель сільськогосподарського призначення, а вони є складним економічним та соціальним явищем. Будь-які розмови щодо продажу землі пов’язані з певними економічними інтересами значної кількості громадян і підприємств. До того ж землі сільськогосподарського призначення досі у нас у вільному обігу не були, і це також ускладнює сприйняття нового закону.

З іншого боку, законопроект складний за своєю структурою. Він, по суті, об’єднує кілька законів. Один напрямок – регулювання обігу земель сільськогосподарського призначення. Інший включає значний за обсягом розділ щодо аукціонів і продажу земель, які перебувають у державній або комунальній власності. Це теж окрема тема, яку можна було б вирішувати окремим законом. Третє питання стосується положень про консолідацію земель, які також теоретично могли бути винесені в окремий закон. І, нарешті, ще одна тема – Державний земельний банк. Законом у нинішній його редакції регулюються певні положення роботи Державного земельного банку, які, на мою думку, також могли б бути предметом розгляду і врегулювання окремим законом.

– На кого розрахований закон – на великі сільгоспформування, агрохолдинги чи на середні та дрібні підприємства?

– Мені здається, що на початковому етапі законопроект був розрахований на середні і дрібні сільгосппідприємства. Наприклад, у попередній редакції закону фермерські господарства мали право купувати землю сільськогосподарського призначення. Але в подальшому його авторам не вдалося дотриматися цієї лінії. Будь-які юридичні особи, окрім Державного земельного банку, виключені зі списку тих, хто може набувати землю у власність. І тепер важко говорити, чиї інтереси насамперед відстоює новий закон.

– Щоб запустити механізми формування ринку землі, знадобляться кошти. Де аграріям їх узяти, зважаючи на труднощі з банківським кредитуванням села?

– Сьогодні у нас господарюючими суб’єктами у переважній більшості є юридичні особи, а законопроект у нинішній редакції дозволяє купувати землі сільськогосподарського призначення лише фізичним особам. У цьому криється своєрідний конфлікт інтересів та можливостей. Думаю, для багатьох аграріїв питання про пошуки фінансування таки стоятиме гостро, а запропонований закон, ймовірно, не дуже допоможе у його вирішенні.

Але будемо сподіватися, що інтерес до купівлі сільгоспугідь переважатиме труднощі. Тож виникатимуть відповідні механізми залучення фінансування з боку банківського сектору. Ну і, звісно, у фінансово здорових підприємств ресурси знайдуться.

– Можливо, саме в цих питаннях зможе всерйоз посприяти Державний земельний банк?

– Я досить скептично оцінюю його можливий вплив на фінансування операцій з купівлі-продажу земель. Для серйозного фінансування потрібні й відповідні ресурси. На жаль, не переконаний, що держава зможе найближчим часом їх виділити. А на додаток ще потрібні кваліфіковані кадри, технології та мережа відділень.

Відведена цьому банкові роль монополіста лише знизить можливість залучення інших джерел фінансування. Він має бути не монополістом, а конкурентом щодо інших гравців на ринку, створювати більш вигідні умови фінансування та спонукати інші фінансові установи пропонувати ще кращі умови.

Міжнародний досвід засвідчив, що в деяких країнах такі банки через певний час починали переживати фінансові труднощі. Вони нехтували ринковими принципами і виявлялися неспроможними розраховувати дії на середню та довгострокову перспективу. У таких випадках держава була змушена рятувати їх чи ліквідовувати за рахунок бюджетних коштів. А це надто велике навантаження для економіки.

– Чому Україна взялася за формування ринку землі у момент, коли її економіка переживає не кращі часи? Чи не трапиться такого, що земля у селян буде скуплена за безцінь?

– Питання щодо зняття мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення вже перезріло. Загалом мораторій у чинному Земельному Кодексі задумувався як тимчасове обмеження терміном на 5 років з метою створення умов для функціонування ринку землі, аби дозволити новим власникам, які набули право на земельну частку (пай), оформити своє право власності. Мораторій і досі не скасований, але зараз у держави, здається, є політична воля для вирішення цього питання.

А занепокоєння про те, що земля у селян буде викуплена задешево, виникатимуть неодмінно. На заваді цьому повинні стати положення нового закону, а також наявність широкої поінформованості серед селян про те, які вони мають права і як можуть їх відстоювати. Перш ніж ухвалювати рішення щодо продажу землі, власники повинні добре зорієнтуватися в положеннях закону, зрозуміти, на що вони реально можуть розраховувати.

– Скільки може коштувати один гектар землі? І скільки її щорічно продаватиметься в Україні?

– Дуже складне питання. Як передбачити, скільки в ринкових умовах коштуватимуть сільгоспугіддя, допоки цього ринку ще не існує? Експерти називають різні ціни. Найнижча, яку я чув, це 2400 гривень, а найвища – близько 7 тисяч гривень за гектар. Але тільки ринок встановить ціни.

На початковому етапі не варто очікувати високих цін через те, що закон в нинішній його редакції істотно обмежує коло покупців, які мають право купувати землю сільськогосподарського призначення. І обмежує площу землі, яку один новий власник може отримати, цифрою 100 гектарів.

Зараз більша частина землі перебуває в оренді, договори оренди залишаться чинними і після ухвалення закону. Отже, годі сподіватися, що велика її частина одразу вийде на вільний ринок і знайде покупця, який зможе придбати й обробляти землю. Тож у нинішньому вигляді закон не сприятиме високим цінам.

Що стосується обсягів щорічного продажу земель сільськогосподарського призначення, то зараз досить значна відкладена пропозиція. Оскільки вільний продаж земель не дозволявся, частина людей хоче продати землю за будь-яких умов. І на першому етапі спостерігатиметься сплеск пропозиції. А далі ситуація стабілізується. Бо, зазвичай, ринок земель сільськогосподарського призначення не є дуже динамічним, він вирізняється досить значною інертністю.

– Хто найактивніше продаватиме землю на першому етапі?

– Я думаю, що найбільш активними будуть ті, хто вже переїхав із сільської місцевості в міста, або ті, хто потребує одноразових більш-менш серйозних коштів для вирішення особистих питань. Це може стосуватися навчання чи лікування, придбання вартісних товарів тощо. Активними в цьому плані будуть і пенсіонери, бо вони, насамперед, належать до соціально вразливих верств населення і шукають будь-якої змоги вийти із фінансової скрути.

– Чи будуть легалізовані угоди щодо купівлі-продажу земель сільгосппризначення, які нелегально здійснювалися в минулі роки?

– Я сподіваюся, що всі незаконні операції не будуть легалізовані, і закон «Про ринок земель», навпаки, сприятиме чіткому дотриманню правил купівлі-продажу та унеможливить незаконні оборудки.

– Очікується, що земельна реформа започаткує нову аграрну політику в Україні. Чим принципово вона відрізнятиметься від нинішньої?

– Дуже хочеться, щоб закон заклав засади формування нової філософії аграрної політики, яка б сприяла зростанню ефективності виробництва, збільшенню його обсягів, посиленню конкуренції в галузі. А от функції соціальної політики держава має вирішувати за допомогою інших інструментів, насамперед, системи соціального захисту найбільш вразливих верств населення.

Досі аграрна політика у нас виконує дві функції. З одного боку, держава ніби дбає про розвиток аграрної галузі, збільшення ефективності виробництва. Але водночас вона вживає різні методи, щоб знизити ціни на сільськогосподарську продукцію, на продукти харчування на внутрішньому ринку і закладає тим самим фундаментальне протиріччя в аграрну політику та регулювання галузі. Це протиріччя вимагає вирішення, щоб дозволити аграрному сектору зростати швидше, а соціальній політиці бути більш ефективною.

– Яку реальну допомогу у формуванні ринку землі в Україні може надати ваш Проект?

– Ми активно займаємося цим питанням. Готуємо свої пропозиції і допомагаємо напряму чи опосередковано через наших партнерів в обговоренні законопроекту, щоб він був виписаний якнайкраще і найповніше враховував інтереси українського селянства. Коли закон буде схвалений, ми допомагатимемо нашим партнерам і, насамперед, в уряді в розробці нормативних документів, необхідних для його впровадження. Також ми зосередимося на кампанії інформування громадськості, власників землі про положення закону, про те, як ліпше скористатися своїм правом власності на землю. І створюватимемо систему правового захисту селян, щоб вони почувалися більш захищеними в питаннях земельних відносин і у відстоюванні прав власності на землю.

Автор: Максим НАЗАРЕНКО, Національний прес-клуб «Українська перспектива»