Перспективи впровадження автоматизованої системи державного земельного кадастру

Експерти запевняють: із ухвалення закону про кадастр треба було починати земельну реформу ще 1991 року. І відповідна постанова парламенту тоді й передбачала його розробку. Втім, ухвалення закону зайняло в Україні аж 20 років.

Відповідно до статистичної форми звітності, земельний фонд Коломийського району станом на 01.07.2011 року становить 102606,9 га, з яких 67902,8140 га займають сільськогосподарські землі, 25692,2992 га — ліси та лісовкриті площі, 5249,2412 га. — забудовані землі, під водою — 2371,8731 га та 1390,6725 га — інші землі.

В структурі сільськогосподарських земель рілля становить 43369,9859 га; перелоги — 1137,7947 га, багаторічних насаджень — 2568,6006 га, сіножаті — 6042,6533 га, пасовища — 12855,5151 га, під господарськими будівлями і дворами — 816,0655 га, під господарськими шляхами і прогонами — 1112,1989 га землі.

Із 65974,5496 га сільськогосподарських угідь району у користуванні громадян знаходиться — 38188,5408 га. (57,9%), сільськогосподарських підприємств — 12684,4665 га. (19,2%), у користуванні інших землекористувачів — 511,1323 га. (0,8%) та в землях запасу — 14590,4100 га. (22,1%).

Землі, інформацію про які внесено до державного реєстру земель, відповідно до державного земельного кадастру, фактично, є проінвентаризованими. Проте, частина даних, які були внесені до звітності, практично застарілі, оскільки були внесені на підставі матеріалів минулих років, наприклад частина відомостей про лісові угіддя (а це площі 16,2 тис. га) були внесені на підставі матеріалів лісовпорядкування 1994—2002 рр. і не відповідають новим вимогам. Аналогічна ситуація і з більшою частиною земель водного фонду.

Площа забудованих земель Коломийського району становить — 5,1% від усієї території (сюди входять дороги, інша інфраструктура). Ділянки в межах населених пунктів переважно всі проінвентаризовані за рахунок землекористувачів та землевласників. Проблемними з точки зору внесення до державного земельного кадастру є землі поза межами населених пунктів, на які не встановлено право власності. Зокрема, це стосується земель державної власності і особливо земель запасу та резервного фонду.

На сьогоднішній день при веденні державного земельного кадастру користуються різноманітною інформацією. Це в першу чергу базові планово-картографічні матеріали, які вже існують у цифровому виді, електронні індексні кадастрові карти, близько 80 тис. записів книг реєстрації та записів реєстру виданих державних актів в електронному вигляді, бази даних державної статистичної звітності з земельних ресурсів, паперові матеріали державного фонду документації із землеустрою та деякі інші відомості.

Одне з питань, яке зараз хвилює власників земельних ділянок, що вже посвідчили своє право власності на землю, — що буде з державними актами після набрання чинності з 2012 року Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". Адже ним передбачено, що виникнення права власності на земельну ділянку підтверджуватиме свідоцтво про право власності на нерухоме майно.

— Що нового принесе людям введення державного земельного кадастру?

— Якщо сказати просто, то державний земельний кадастр — це інформація про абсолютно всі землі, розташовані в межах державного кордону України. Ця інформація має існувати в електронному вигляду. Вона вноситься до електронної бази даних. Тож, з одного боку, кадастр — це інформація; з іншого — це інфраструктура, яка дозволяє впорядкувати цей масив інформації.

Сама інформація, внесена до державного земельного кадастру, має кілька "вимірів". По-перше, це картографічна основа. По-друге, це дані, що описують земельні ділянки (площу, якісні показники, оціночну вартість, цільове призначення тощо).  По-третє, це дані про документи, що посвідчують майнові права на землю.

За оцінками міжнародних фахівців, роботи зі створення інфраструктури державного земельного кадастру складають лише 10-20% від загального обсягу робіт. А основна маса — це якраз і є збір та систематизація інформації. І значна частина цієї інформації вже накопичена.

Яка ж інформація буде відкритою? Законом передбачено, що в мережі Інтернет будуть відображатися відомості про межі адміністративно-територіальних одиниць, кадастрові номери ділянок, їх цільове призначення, вид функціонального використання, обмеження у використанні, угіддя ділянки (із зазначенням контурів будівель та споруд, розташованих на ній), форма власності, вид речового права, дані кількісного та якісного обліку земель (площа, межі, місце розташування) тощо. Імена власників ділянок залишаться "закритими".

Завдяки новому законові з 1 січня 2013 року кожен охочий зможе без якихось спеціальних програм зайти на офіційний сайт Держземагентства і побачити базову кадастрову інформацію. Але на сьогодні законом про захист персональних даних заборонено розголошення персональних даних без згоди самої особи. Тобто ми зможемо побачити те інформаційне наповнення кадастру, яке існує на сьогодні, але без персональних даних власників.

— Зараз у людей на руках є три види державних актів, які були видані на різних етапах впровадження земельної реформи: без кадастрових номерів жовто-червоного кольору та зелені й сині — з внесеними кадастровими номерами. Що з ними буде з 2012 року, коли набере чинності закон "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"?

— Одразу скажу, що всі державні акти чинні — незалежно від кольору. Усі вони є підтвердженням вашого права власності на земельну ділянку. З 1 січня 2012 року таким підтвердженням стане свідоцтво про право власності на нерухоме майно, яке видаватимуть у територіальних органах Мін’юсту, які є органами державної реєстрації прав. Проте вони будуть видаватися лише у випадках, передбачених статтею 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", а у випадку безоплатної приватизації земельної ділянки буде (як і зараз) видаватися державний акт.

А з 2013 року державні акти видаватися не будуть як це передбачено Законом України "Про державний земельний кадастр" Замість них документом, що громадянин отримуватиме в територіальних органах Держземагенств, буде витяг із державного земельного кадастру про державну реєстрацію земельної ділянки.

— Чи втратили щось власник та орендар?

— Закон "Про державний земельний кадастр" суттєво спростив процедури оформлення документів, і жодним чином не змушує ні власників, ні орендарів платити додаткові кошти за внесення інформації до державного земельного кадастру.

Варто наголосити, що проекти землеустрою, які є фактично результатом інвентаризації земель, складаються один раз — при формуванні та реєстрації у кадастрі земельної ділянки та отриманні власником земельної ділянки державного акту на право власності. Державний акт є єдиним та незмінним правовстановлюючим документом. У законі чітко вказано, що чинними є всі видані державні акти, які видавалися до вступу в дію Закону "Про державний земельний кадастр". Внесення інформації про ділянки та їх власників до системи державного земельного земельного кадастру є основою для гарантування державою права власності або користування саме цією земельною ділянкою певним власником або користувачем.

Як відомо, при переході права власності (спадкуванні, даруванні, купівлі-продажу та інше) проекти землеустрою повторно не виконуються, оскільки дані про земельну ділянку фіксуються у земельному кадастрі та поземельній книзі і чинні на весь час існування цієї земельної ділянки у встановлених межах. Зміна власника фіксується не на проектах землеустрою, а на документах, що оформлюються на основі договору дарування чи купівлі-продажу або свідоцтва про право на спадщину.

У випадку оренди ділянки, що є приватною власністю (а відтак на неї існує державний акт) проекти землеустрою теж, зрозуміло, повторно не розробляються. Бо при оформленні державного акту на земельну ділянку було розроблено проект землеустрою, складено технічну документацію щодо встановлення меж ділянки в натурі, відомості про неї були оформлені у вигляді обмінного файлу та внесені до бази даних державного реєстру земель. Тож при укладанні договору оренди ніякі землевпорядні роботи не здійснюються, ніякі нові обмінні файли не створюються, а реєстрація робиться на підставі складеної кадастрової справи договору оренди.

— Що втрачають ті, хто не має державних актів?

— Але не всі, хто отримав пай, поспішають взяти державний акт — значна частина з певних причин просто відмовляється їх отримувати. Також в області існує проблема з переоформленням спадщини на сертифікати паїв, оскільки значна частина тих "спадкоємців" виїхала закордон, або ж із фінансової причини, тобто не спроможні оплатити державне мито і послуги нотаріуса, не оформляють державні акти на паї. Інформація про ділянки "непідтверджених пайовиків" є в державному земельному реєстрі, однак не зафіксовано їх право власності на ці земельні ділянки. Наслідки ситуації — на совісті самих пайовиків. Оскільки саме державний акт нині є єдиним документом, що посвідчує їх право власності на земельну ділянку, не отримавши його, вони не зможуть вільно розпоряджатися землею – чи то продати, чи то подарувати.

Інформація про право власності цих громадян потрапить до кадастру, коли власники сертифікатів таки наважаться отримати державні акти.

— Отже, рік ми матимемо одночасно і державні акти, і свідоцтва про право власності на нерухоме майно?

— Так, але, як сказано вище, вони будуть видаватися у різних випадках.

— Чи зміниться від цього процедура оформлення права власності на земельну ділянку?

— Певною мірою. Наприклад, у випадку безоплатної приватизації земельної ділянки, спершу, як і раніше, громадянин звертатиметься до органу державної влади або місцевого самоврядування (сільради, міськради тощо) із, заявою про виділення йому земельної ділянки. Після отримання документів на рівні сільради, людина звертатиметься до землевпорядної організації (державного підприємства – наприклад, Центру земельного кадастру, або ж приватної, — головне, ліцензованої фірми) для виготовлення документації із землеустрою. Потім громадяни здаватимуть документи, у тому числі виготовлену та погоджену в установленому законом порядку документацію із землеустрою, у "єдине вікно" в територіальному органі Держземагентства на рівні міста або району і там же отримуватимуть державний акт на право власності на земельну ділянку. Із цим державним актом ви маєте звернутися до територіальних органів Мін’юсту за реєстрацією права. Проте, у даному випадку (тобто безоплатної приватизації ділянки) законом "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачена тільки реєстрація права власності – без видачі свідоцтва про право власності на нерухоме майно.

Фактично, громадяни змушені будуть реєструвати свою земельну ділянку як об’єкт у картографічній системі — у територіальних органах Держземагентства, а право на неї — у територіальних органах Мін’юсту. Фахівці тривалий час намагалися врегулювати це питання, щоб внесення інформації до державного земельного кадастру та реєстру прав відбувалося в одному місці, і людина не бігала між двома відомствами. Проте така двоїста система є певним міжвідомчим компромісом. І поки що іншого механізму не передбачено.

— Можливо, тим, хто ще не отримав державний акт, є сенс почекати, поки не буде введено нову форму посвідчення права власності на земельну ділянку — щоб потім не міняти?

— Я розумію, що така спокуса буде. Але тим, хто ще до сьогодні не має державного акту, хочу порадити: не сидіть і не чекайте, поки за вас хтось оформить ваше право власності на землю. Бо тільки державний акт, якої б форми він не був, свідчить (і свідчитиме) про те, що ви — власник певної земельної ділянки. Без державного акту ви не можете її продати, подарувати, заповісти, бо ви ще не власник. До речі, при внесенні інформації про вашу ділянку до автоматизованої системи державного земельного кадастру, ви зможете пересвідчитися, що ця інформація відповідає вашим очікуванням і що немає "паралельних" власників ділянки. Якщо для отримання акта треба буде провести землевпорядні роботи, зробіть їх, бо без них не обійтися і за нової форми посвідчення права власності. Влучно сказано: "Хто не піклується про свою власність, той врешті-решт її втрачає".