Що чекає на українську іпотеку

На цьому тижні Уряд, Парламент і Нацбанк висунули безліч ініціатив, які, на перший погляд, можуть послужити реанімації житлового кредитування. Однак давайте розберемося докладніше ...

Так, Кабмін зареєстрував у Верховній Раді законопроект № 3517 Про внесення змін до закону Про оподаткування прибутку підприємств, покликаний мінімізувати кредитні ризики банків і позичальників в умовах коливання валютного курсу.

Валютні кредити - у гривню? Уряд запропонував підвищити розмір страхових резервів, які можна відносити на валові витрати, з 10% до 100% на період до 1 січня 2010 року і до 80% – після. Планується відносити на валові витрати збитки банку-резидента, які сформувалися в результаті того, що позичальнику було дозволено погашати валютний кредит у гривнях. Курс повинен бути узгоджений сторонами і не може бути нижче офіційного на момент укладання кредитної угоди. Норма буде діяти для звітного періоду з 1 жовтня 2008-го по 1 квітня 2009 року.

Збитки можуть зараховуватися на валові витрати кредитора за умови їх використання для компенсації вартості придбання валюти у звітному періоді. У свою чергу, позичальники беруть на себе податкові зобов'язання: фізичні особи повинні будуть сплатити 15% податку з доходу, отриманого з курсової різниці, юридичні особи – 25%. Як повідомляється у пояснювальній записці, прийняття цього законопроекту активізує операції на фінансовому ринку і рівномірно розподілить податкове навантаження.

Таким чином, раніше озвучена Віктором ПИНЗЕНИКОМ ідея переведення розрахунків за валютними іпотечними кредитами у гривню – у зв'язку з її значною девальвацією – набуває реальні законодавчі форми. Правда, в даному проекті закону вже не міститься позначений главою Мінфіну конкретний курсовий показник. Нагадаємо, у листопаді Віктор Михайлович пропонував банкам погодитися, щоб позичальники обслуговували валютні кредити в гривні за курсом 5,0 грн/1 дол (маючи на увазі, що більшість кредитів були оформлені, коли в країні існував приблизно такий валютний курс), і ця його ініціатива була, природньо, зустрінута в багнети банкірами.

Як будемо вважати? У запропонованому вигляді – коли курс встановлюється за згодою сторін – ця законодавча норма не повинна викликати великих заперечень від керівників комерційних банків. Адже, по-перше, банки погодяться встановлювати курс не набагато нижче міжбанківського (наприклад, курс на міжбанку – 8 грн/1 дол, а курс перерахунку в гривні – 7,5 грн /1 дол), а по-друге, курс, напевно, буде плаваючим – адже ніхто не знає, які віражі девальвації продемонструє гривня в майбутньому.

Однак такий варіант переходу на гривню за валютними кредитами при здійсненні його на практиці навряд чи викличе великий захват у позичальників. Мало того, що курс з обслуговування іпотечних кредитів виявиться, швидше за все, дуже близьким до ринкового, так ще й доведеться платити прибутковий податок до бюджету, що створить додаткові витрати, а ще – паперовий та правову тяганину.

Тоді не дуже зрозуміло, а для чого взагалі город городити? Адже вже не стоїть питання, що люди не можуть купити в обмінних пунктах іноземну валюту. Будь-ласка – долари та евро тепер вільно продаються! Тому сенс зводиться, по суті, до зменшення банками ставок за валютними кредитами.

От якщо б законодавці і Уряд передбачили бюджетне фінансування на компенсацію збитків і банків, і позичальників від девальвації гривні, то тоді в цьому законопроекті було б раціональне зерно. А так – лише видимість турботи державних інститутів про учасників іпотечного ринку...

Квартиру за борги не заберуть? Ще більш неоднозначним є прийнятий 23 грудня в першому читанні законопроект, що забороняє банкам повертати кредити шляхом продажу заставного майна громадян, аж до виходу України з фінансової кризи. Документом пропонується на цей період ввести мораторій на погашення банками кредиторської заборгованості фізичних осіб – клієнтів банку шляхом відчуження майна, внесеного як заставу за кредитними договорами з цими особами, у випадку якщо заставним майном є житлова нерухомість, в якої постійно проживають громадяни.

З одного боку, даний закон, в разі його прийняття парламентом, начебто допоможе громадянам, які оформили колись іпотечний кредит, але не можуть тепер його обслуговувати у зв'язку з падінням гривні і тому ризикують залишитися без заставної квартири (будинку). Однак не потрібно поспішати плескати в долоні.

Така законодавча норма може завдати величезної шкоди – причому, не тільки банкам, але й великий кількості співвітчизників, що не мають ніякого відношення до іпотечного ринку. Банки, у разі неможливості компенсації втрат шляхом реалізації заставного майна, можуть просто збанкрутувати. Ну і другий очевидний момент – коли скоро одні люди перестануть платити банкам за своїми кредитами, то інші не зможуть отримувати належні їм відсотки за їхніми депозитами. Тобто, допомагаючи одним (причому тим, хто свідомо йшов на ризик при оформленні дешевших валютних кредитів), держава ставить під удар інших, які ні в чому не винні перед позичальниками-невдахами.

Втім, чимала частина провини за теперешні проблеми на іпотечному ринку лежить і на банкірах. Людям потрібно було пояснювати ризики валютних кредитів у разі девальвації курсу гривні, а тим співвітчизникам, які мають виключно гривневі доходи, банки не повинні були взагалі давати валютні кредити. Саме ому, визнаючи заднім числом свою помилку, Нацбанк і видав постанову № 406 від 1 грудня Про затвердження змін до положення Про порядок формування і використання резерву для відшкодування можливих втрат за кредитними операціями банків, яким фактично заборонив з 28 грудня кредитування в іноземній валюті.

Вдаримо гривнею по "зайвих" метрах? Нарешті, ще одна законодавча ініціатива Уряду, хай, і не прямо, але без сумніву, матиме велике значення для ринку нерухомості у разі її реалізації в Парламенті. Законопроектом № 3533 Про податок на нерухоме майно (нерухомість), внесених Кабміном до Парламенту 22 грудня цього року, пропонується ввести податок на квартири площею понад 150 кв. м. і будинки площею понад 300 кв. м.

Ясно, що поява податку на нерухомість змусить багатьох власників квартир і будинків, що здаються зараз в оренду чи, тим більше, просто законсервованих до кращих часів, виставити їх на продаж. А це призведе до ще більшого здешевлення квадратного метра, що добре для тих, хто бажає покращити свої житлові умови, але, звичайно, погано для банку, котрий видав раніше іпотечні кредити ...

Автор: Олексій РУДЕНКО
Джерело: www.intercredit.com.ua
Переклад: Михайло ТЕРЕЩЕНКО, www.KOLOMYYA.org
Обговорити на форумі